Как продавать недвижимость

Как продавать недвижимость оптом в качестве риэлтора

Вы хотите заняться оптовой торговлей недвижимостью в качестве риэлтора? Если ДА, вот Вам 8 простых шагов от компании Алеф, как успешно продавать недвижимость даже новичку.

Оптовая торговля недвижимостью — это краткосрочная бизнес-стратегия, которую инвесторы используют для получения больших прибылей. В отличие от того, что думает большинство людей, оптовая торговля недвижимостью не имеет ничего общего с розничной оптовой торговлей. В розничной оптовой торговле оптовик продает большое количество товаров розничному торговцу, который переупаковывает и продает его потребителям по гораздо более высокой цене. Из-за объема товаров, проданных розничному продавцу, оптовик может взимать с розничного продавца гораздо более низкую цену.

Оптовая торговля недвижимостью вообще не предполагает продажу нескольких объектов по более низким ценам. На самом деле это совсем другое понятие. В этой стратегии оптовик заключает договор с продавцом на дом, который обычно находится в аварийном состоянии; он продает этот дом потенциальным покупателям, а затем поручает контракт одному из них.

Вместо того, чтобы покупать дом и продавать его, оптовик заключает договор с продавцом и находит сторону, заинтересованную в покупке недвижимости. Также вам не нужна лицензия на оптовую торговлю недвижимостью; вам просто нужно быть основным покупателем в сделке. Полезно иметь специальные знания о процессе покупки и продажи жилья, и для начала не требуется никакой оценки.

Тем не менее, получение лицензии на недвижимость может иметь ряд преимуществ для риелторов, заинтересованных в оптовой торговле. Имея лицензию на недвижимость, вы можете получить доступ к MLS, которая является отличным источником потенциальных клиентов. Получение вашей лицензии на недвижимость также может открыть вам ряд сетевых возможностей, которые могут быть полезны в будущем.

Как успешно продавать недвижимость в качестве риэлтора

Как было сказано выше, оптовая торговля недвижимостью — это очень краткосрочная инвестиционная стратегия. Некоторые люди путают это с фиксацией и переворачиванием, но есть ключевые отличия. Оптовая торговля недвижимостью выгодна, если вы хотите заняться недвижимостью, но у вас мало денег, но неудачи могут включать путаницу в ее законности и сложные контракты. Ниже приведено подробное руководство о том, как успешно продавать недвижимость оптом;

1. Найдите собственность

Чтобы купить недвижимость оптом, вы должны сначала найти подходящую недвижимость. Лучшей недвижимостью для оптовых сделок обычно является проблемная недвижимость. Проблемные свойства могут проявляться в нескольких формах. Это могут быть заброшенные дома, нуждающиеся в капитальном ремонте, возможно, принадлежащие банку и выставленные на продажу.

В вашем городе можно посетить множество аукционов по выкупу. Выполните простой поиск в Интернете, чтобы найти их. Другой вид проблемной недвижимости, которая может принести еще лучшие условия, — это те, которые находятся на рынке в течение длительного времени.

Со временем владельцы становятся все более отчаянными; платить ипотеку за дом, в котором они не живут. Вы можете использовать это в своих интересах. Используйте такие сайты, как Zillow или Redfin, для поиска сделок в вашем регионе, которые были на рынке в течение многих месяцев, и подготовьте список для оценки их как потенциальных сделок.

Кроме того, вы можете посетить такие сайты, как Craigslist, FSBO или HomesByOwner.com, чтобы найти недвижимость, которую предлагают купить напрямую продавцы. Вы можете использовать такие ключевые слова, как «мотивированный», «должен продавать», «фиксатор», «как есть» и другие, чтобы найти правильные виды сделок, которые будут работать в оптовой торговле. Подумайте также о том, чтобы нанять кого-то, кто поможет вам найти ваши предложения.

2. Будьте уверены в цифрах

Сразу после того, как вы установили список потенциальных свойств, вам нужно убедиться, что вы выполнили свои цифры. Не забывайте, что ваша цель — продать контракт, а не собственность, поэтому вы хотите принять во внимание различные затраты, чтобы убедиться, что ваш гонорар будет солидным за вашу работу.

Затраты, которые следует учитывать, включают плату за право собственности, любые сборы, которые вы могли бы внести, чтобы подрядчик провел оценку необходимого ремонта (вы будете использовать эти результаты, чтобы помочь договориться о сделке и соблазнить покупателя), а также услуги оценщика. Кроме того, вам не всегда нужно нанимать эти услуги и платить за них. Часто вы можете просто получить комиссию за условное депонирование в сделке через вашу титульную компанию, но если вы это сделаете, лучше учитывать их.

Судя по результатам, цель состоит в том, чтобы просто узнать, сколько вам нужно выставить для сделки и за что, по вашему мнению, вы можете продать контракт. Разница между ними и есть ваша чистая комиссия. Более или менее, вы хотите, чтобы ваша комиссия составляла 2000 долларов или больше, в зависимости от того, насколько велика сделка. Если вы не собираетесь столько зарабатывать на сделке, то и не стоит этого делать.

3. Найдите владельца недвижимости

Хотя все зависит от того, где вы найдете сделку. Но имейте в виду, что вам, возможно, придется провести некоторые поиски, чтобы найти владельца недвижимости. Если контактные данные владельца отсутствуют в списках, которые вы просматриваете, вот несколько способов найти их.

Подумайте о том, чтобы пойти к соседям, постучать в дверь и спросить, знают ли они владельца. В большинстве случаев они могут дать вам номер телефона или адрес электронной почты для связи. Или Вы можете зайти на сайт местного окружного заседателя, ввести адрес и найти имена владельцев.

Это не даст вам контактные данные, но поможет вам узнать, кого искать, и часто простой поиск в Google может показать адрес электронной почты или номер телефона. Наконец, если вам действительно тяжело, вы можете нанять скип-трейсера, человека, чья работа состоит в том, чтобы найти людей, чтобы выследить владельца для вас.

4. Оценка потребностей в ремонте недвижимости

Оценивая, какой ремонт требуется собственности, вы знаете затраты и гарантируете, что они соответствуют вашему плану получения прибыли от сделки. Проблемное имущество, которое нуждается в ремонте, означает более высокую маржу для инвестора, которому вы продаете недвижимость. Эта более высокая маржа также позволит вам заработать на сделке.

Вы можете предоставить покупателю смету ремонта, составленную вашим подрядчиком, чтобы он знал, чего ожидать. Они не смогут сделать вам слишком низкое предложение на основании завышенной стоимости ремонта, потому что вы уже знаете, какой ремонт необходимо сделать и сколько он будет стоить. Наличие этой сметы ремонта является ценным инструментом ведения переговоров и увеличит вашу общую прибыль.

Знание того, в каком ремонте нуждается имущество и сколько оно стоит, также даст вам представление о том, сколько будет ARV имущества. Это особенно важно, чтобы показать инвесторам ценность и потенциальную прибыль, которую принесет им ваша конкретная собственность.

5. Переговоры по контракту

Чтобы преуспеть в этом бизнесе, важно вести переговоры. Чем лучше сделка, тем проще найти инвестора и получить большой гонорар. Название игры в оптовых инвестициях в недвижимость — это маржа. Чем больше потенциальная прибыль для вашего потенциального покупателя, тем лучше будет ваша комиссия.

Таким образом, вы захотите договориться с продавцом об удивительной цене на недвижимость со значительным потенциалом роста для потенциального покупателя. Обратите внимание, что здесь помогает нанять оценщика и подрядчика.

Зная стоимость дома и потенциальную стоимость по отношению к затратам на ремонт и строительство, вы можете продемонстрировать потенциальную ценность покупателю и создать большую мотивацию. Идеи, чтобы побудить продавца снизить цену, включают подчеркивание того, что не будет никаких авансовых платежей, что все сборы за закрытие и условное депонирование будут покрыты, и что вы будете обрабатывать все детали покупки.

Для расстроенного продавца это может быть эмоционально ценным триггером, который побудит его снизить цену ниже, чем он когда-либо думал. Вы также захотите уменьшить свой риск в сделке. Это означает, что важно, чтобы вы предоставили себе выход или то, что обычно называют оговоркой об освобождении.

При оптовой сделке может возникнуть любое количество проблем, таких как непрохождение проверки имущества, недостаточно высокая стоимость имущества или проблемы с титулом. Вы хотите написать контракт таким образом, чтобы обеспечить возможности выхода из этих ситуаций. Тем не менее, вы не можете увлекаться оговорками. Используйте как можно меньше оговорок, чтобы выйти из сделки.

6. Найти покупателя

Обратите внимание, что вашим идеальным клиентом будет не первый покупатель дома или семья, а инвестор или подрядчик, который будет покупать и ремонтировать недвижимость. Поиск покупателя важен и должен быть сделан быстро, поскольку в контракте будет указана дата расчета, с которой необходимо согласиться.

Когда вы только начинаете заниматься оптовой торговлей, у вас может не быть списка покупателей, но вы можете найти их разными способами. Как только покупатели начнут звонить по поводу недвижимости, сохраните их имя и контактную информацию, даже если они не заинтересованы в этой недвижимости.

Вы можете создать быструю электронную таблицу или использовать программное обеспечение для управления взаимоотношениями с клиентами (CRM), чтобы сохранить всю эту информацию, и это будет список вашего покупателя. Каждый раз, когда у вас есть новая недвижимость для оптовой продажи, вы можете отправить ее в свой список покупателей. Это снизит ваши расходы на рекламу, что, в свою очередь, увеличит вашу потенциальную прибыль.

7. Заключить сделку с покупателем

После того, как вы, должно быть, нашли заинтересованного покупателя, пришло время договориться о сделке с покупателем. Эти переговоры важны, потому что они определят, сколько денег вы заработаете на сделке. Ваша прибыль будет составлять разницу между тем, за что вы приобрели недвижимость, и тем, за что вы ее продаете оптом.

Помните, при переговорах с покупателем; использовать смету подрядчика в свою пользу. Дайте покупателю знать, что у вас есть другие заинтересованные покупатели, и если они хотят получить эту замечательную недвижимость, время имеет существенное значение.

Покупатель должен будет оставить добросовестный депозит, который может быть выписан оптовику или титульной компании и храниться на условном депонировании до тех пор, пока имущество не будет передано в расчет. Когда вы ведете переговоры с покупателем, убедитесь, что все ваши расходы покрыты

• Гонорар оценщика
• Плата за проход подрядчика
• Гонорары за титул, если вы их заплатили, чтобы получить преимущество в поиске титула
• Любые маркетинговые сборы

Всегда следите за тем, чтобы после того, как ваши расходы были покрыты, вы заработали достаточно прибыли, чтобы процесс стоил вашего времени, усилий и денег на газ. В целом, большинство оптовиков стремятся получить прибыль не менее 2000 долларов с каждой оптовой сделки. Если вы не зарабатываете эту сумму, сделка не имеет смысла.

8. Закрытие оптовой собственности

Закрытие должно произойти в офисе титульной компании и продлится около 90 минут. Все стороны соберутся вместе, и дело будет передано новому владельцу. Как только это будет сделано, это будет завершение оптовой сделки.

Дата закрытия будет указана в договоре, который вы подписали с владельцем недвижимости, и в договоре, который вы подписали с новым покупателем. Все расходы по закрытию будут оплачены покупателем и продавцом, если не согласовано иное, и новый покупатель получит ключи от собственности. Вы выбрали дружественную к инвесторам титульную компанию, которая проведет закрытие, чтобы все стороны остались довольны.

Поскольку в обоих контрактах были оговорки об уступке, оптовик, как правило, не передает имущество на свое имя. Этот человек, обычно инвестор, поставит недвижимость на свое имя или, что более вероятно, на имя своей компании. Это способ избежать уплаты налогов на передачу двух отдельных транзакций.